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15万亿后房地产市场变化 2019年市场或下降

“不使用房地产作为短期内刺激经济的手段”将是房地产监管的一个相对长期的顶级设计。“

“在2019年,使用我们的中长期动态模型来看待整个房地产市场的这种预判应该被认为是弱势和下降。”

“除了开发,房地产行业的房地产服务,我认为房地产服务市场是巨大的。”

“在任何行业中,适者生存都存在,房地产行业也不同。土地永远是稀缺资源,随着时间的推移自然会增加价值。“

2018年,中国房地产市场规模达到前所未有的15万亿元高位,整个行业也呈现出新的特征。中央政府首次提出“不用房地产作为短期刺激经济的手段”,完全切断了房地产调控政策再次大幅放松的可能性。但与此同时,各个地方出现宽松限制的谣言仍在流传。在这种背景下,行业和业务的下一步将会发生什么?为此,记者(以下简称NBD)最近采访了中国国家指数研究院首席执行官,中国指数研究院执行副总裁黄宇。

中央新配方是监管房地产市场的顶级设计

NBD:您如何理解中央政府“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”,这是一个长期的过程吗?

黄宇:这项政策将是一项相对长期的房地产监管顶层设计。

首先,从宏观经济的角度来看,如果房地产被用作对经济的短期刺激,就很容易导致系统性风险,因此这一政策是防范风险的必要条件。

其次,政策可以优化经济结构调整。在一定程度上,房地产是一个巨大的黄金池。如果它不被用作刺激经济的手段,它将能够在高科技和新兴产业投入更多资源,并促进中国经济结构的转变。

最后,该政策有助于稳定期望。房地产开发到今天的“15万亿”规模,行业呼唤长期机制,需要一个长期的标准,为创造一个稳定的环境我认为它也可以促进真正的健康发展房地产业。

目前,中国的城市化率仍有进一步提高的空间,许多人仍有改善生活条件的需要。赋予行业相对稳定的市场预期和政策体系,实际上有利于行业企业的发展和购房者购房的期望,这对行业的稳定发展非常有利。

“15万亿”之后房地产市场将出现结构性变化

NBD:您如何看待“15万亿”之后的房地产市场?

黄宇:2019年,利用我们的中长期动态模型来预测这种房地产市场,应该说它是弱势和衰退。 “十五万亿”之后,整个房地产市场将出现一些结构性变化,这些变化体现在城市层面。

2019年,一线和二线城市可能会更好。目前,整个房地产市场的结构性机会将更集中在一些较发达的一线和二线城市,房地产投资也集中在一起。在这些方面。就人口规模而言,一线和二线城市也提供了更广泛的市场需求,2018年的销售规模为一线和二线城市带来了更好的资金。几个因素的整合导致了一线和二线城市的市场条件。更好。

弱势和下滑的表现主要反映在三线和四线城市。由于自身经济发展水平和人口流失等因素,整体市场可能下滑。然而,在大城市周边的大都市区或城市群周围的城市,由于大城市的经济状况,本地房地产市场将表现更好。

大型住房企业和中小型住房企业的差异化发展

NBD:如今,在房地产行业,大型住房企业占据了全国的一半。你怎么看待这种现象?

黄宇:过去,在整个房地产市场的发展中,企业越大,所拥有的优势就越大。特别是,规模所反映的资源优势越来越明显。无论是土地储备还是资本水平,企业在规模发展后的产品能力和盈利能力都越来越强,企业众多。工业已经开始追求规模,这是过去几年非常现实的情况。

对于跨地区的大型企业,抵御风险的能力将更强。中国不同地区和城市之间存在很大差异。例如,在过去的几年里,一线和二线城市都有严格的调控,三四线城市的市场活动相对较高。但现在三四线城市已开始降温到一定程度,一线和二线城市有更好的机会。因此,在相对广泛的地域分布之后,企业将在不同的市场中遇到不同的机会。总之,东方不亮,西方不亮。

但是,对于小而美的企业来说,这个过程存在一些区域限制。如果区域市场的政策法规变得更加严格或发生特殊事件,企业就容易受到挫折。所以实际上,对于房地产开发来说,如果有几个项目,小而美的可能,但从企业发展的层面来说,小而美可能还有其风险。

但房地产业除了发展,还有房地产服务,我认为房地产服务市场是巨大的,因为服务是不断需要的,可持续的。目前,房地产服务的整体水平还比较低,小而美的企业可以制作功能,使用户粘性,以及许多老式商店。

房地产企业破产是一个资源优化的过程

NBD:据报道,今年有近300家住房企业破产,未来十年中国住房企业数量将减少三分之二以上。您如何看待住房企业破产现象?

黄宇:这是一个很正常的现象。例如,许多房地产公司的建立是一个项目。在某种程度上,即使公司在项目完成后没有取消项目,它实际上也没有运作。这些企业自然而然地自然不复存在。

而在任何行业中,优胜劣汰都存在,与房地产行业不同,土地一直是稀缺资源,随着时间的推移将继续自然增值,不会像机器一样被废除。由于发达项目与资产需求不匹配,公司发展缓慢,优质房地产公司可能再次出售。管理不善的公司的管理和优质公司的发展也是资源优化的过程。

虽然对房地产开发的需求不大,但对房地产服务业的需求仍然很大。例如,房地产公司,房地产经纪人等,开发公司可以转换为房地产服务,这些仍然可以在房地产行业的市场转型,或作为房地产行业的延伸。

住房公司应该基于自己的优势

NBD:“15万亿”之后,房地产企业是否应该继续走多元化之路,还是重新回归房地产开发的主营业务?

黄宇:任何行业都有上限。虽然房地产业集中度提高,大企业发展迅速,但仍面临着上限问题。在这个时候,他们必须寻求转型甚至升级。

房地产企业因房地产开发积累了人才资源和管理经验。这是一个与自己的行业一致的系统。但是,如果房地产企业想要按行业划分技术,医药或汽车,他们就会被山区分开。企业所拥有的只是财务优势。

我认为,房地产企业的多元化可以根据现有多元化的相关优势,如房地产,养老金,长期租赁公寓,商业运营等来实现。

住房公司为自己的发展提供财产并提供优质服务。这对房地产开发公司来说是一个天然的优势。另一方面,从社会责任的角度看,房地产企业应该继续为自身的发展提供优质的服务。从这些角度来看,住房公司在做房产方面具有优势。事实上,许多房地产公司在上市后表现良好。

还有社区养老金,长期租赁公寓,甚至一些商业运营。这些都与房地产行业有关。它是服务的延伸。我认为这是房地产公司应该多元化的方向。太大是有风险的。

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