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九龙仓置业(1997.HK)股价继续回调,能买吗?

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  1、事件公告

  2019年8月6日,九龙仓置业发布了上半年中期业绩公告。公告指出,需求及市况自年初以来显著转弱;基础净利率取得3%增长,投资物业重估盈余减少65%,集团盈利减少31%到19亿8900万港元;股息(以核心基础净盈利65%计算)为1.1港元,增加5%;净现金流入30亿港币,是负债净额减少到364亿港元(负债比率为16%)。即使净利润增速下滑31%,公司股价当天并没有下跌,但是自从今年5月份以来九龙仓置业的股价下跌了近25%,市场似乎已经先知先觉。

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  2、业绩解读

  九龙仓置业主要经营物业投资、物业开发、酒店、投资及其他业务。其中物业投资占比87%,为主要业务。根据2019年市场估值,海港城和时代广场估值分别为1770亿和592亿港元,两者占物业投资总额的91%,可见集团的物业投资主要集中在这两个商场。

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  最近四年,集团营业收入有小幅度的缩水。公司中期报告显示,固总资产以及相应的负债规模都处在一个比较稳定的数量上。2019年上半年,总资产同比增加1.2%,总负债同比减少1.2%,净资产增加1.8%,最近几年九龙仓集团都没有进行大规模的市场扩张。

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  尽管相关零售市场低迷,九龙仓置业2019年上半年实现了稳定增长。集团核心基础净利润为52亿港元,增长3%,上升动力主要来自于海港城零售和办公楼租赁收入的增长。中期每股分红1.1港元,占核心基础净利率的65%,同比增加5%。

  如果零售恶化,房屋占用成本可能进一步上升。海港城和时代广场2019年上半年零售分别下滑1%和4%,香港零售同期内下滑了2.6%,两者的零售业绩变动基本处于整体平均水平。续租额为8亿港元,增加17%。房屋占用成本率,港湾城为20%,时代广场为21%,较2018年有小幅的增加。如果下半年零售无法好转,房屋占用成本会进一步上升。

  在经济和政治不稳定的环境下,集团的零售和租赁形势不容乐观。近几个月,中美贸易战持续升级,人民币贬值,香港地区动乱,管理层对香港的零售的展望比以前保守很多。2014-2016年,是香港零售下行周期,港湾城零售收入超出香港整个零售业8-16%。但是在最近几个月,港湾城和时代广场都没能在零售中继续保持优势,两个商场从今年6月份开始就受到了负面的影响。目前公司PE是9X,明显高于行业平均水平,没有业绩增长来消化高估值恐怕会进一步杀估值,所以短期内,九龙仓下半年的业绩也会承压。

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